亚洲金融 Asia Finance(@AsiaFinance ):中国房地产市场正自由落体：房贷系统性风险与房价触底逻辑。当前，中国银行体系在房地产按揭贷款业务上，已呈现资产质量恶化、抵押价值下行的结构性问题。大量存量房贷已出现隐性资不抵债，多数银行通过“以时间换空间”的策略，试图延缓风险暴露，若中国立即启动政治改革，则房价最快有望在5年后触底。据来自多家银行总行特资部与投行部的反馈，地方法拍市场推进缓慢的根本原因，并非银行对回收残值的犹豫，更不是期待房价在未来某一时间窗口企稳反弹，而在于两个关键阻力：1.司法系统积案严重，执行效率低；2.地方政府普遍担忧加速法拍，将导致区域房价大幅下探，从而影响土地财政与金融稳定，因而在政策层面，保持观望或默许“停滞”状态。房价触底的判断逻辑：核心在租售比。亚洲金融(AsiaFinance)分析认为，房价真正的底部，将由租售比回归基本面来决定。经验上，当租售比回到5%左右(即房价≈20年租金)时，房价下行趋势将趋于结束。正常市场环境下，合理租售比区间在20~25年之间，对应5%~4%的租金回报率。租售比估值逻辑，考虑了个人从成年至退休的大致有效工作年限，以及房屋本身的物理使用周期与维护成本。未来房价能否真正企稳回升，还将取决于三个变量的长期趋势：1.人口结构(出生率、城镇化、迁徙流动性)；2.经济结构(产业分布、收入增长、家庭资产配置倾向)；3.房屋库存压力（新房库存+二手挂牌)。结论：改革窗口与价格恢复预期。若中国在短期内(1年内)启动系统性政治改革，则房价最快有望在5年后触底。但若参考日本经验，即便出现制度优化与市场信心修复，价格中枢回升周期可能需要20至30年。从资本市场角度看，中国房地产已经从“增长逻辑”转向“债务清算逻辑”，未来20年将是结构性出清的关键时期。

2025.06.01 15:24

中国房地产市场正自由落体：房贷系统性风险与房价触底逻辑。当前，中国银行体系在房地产按揭贷款业务上，已呈现资产质量恶化、抵押价值下行的结构性问题。大量存量房贷已出现隐性资不抵债，多数银行通过“以时间换空间”的策略，试图延缓风险暴露，若中国立即启动政治改革，则房价最快有望在5年后触底。据来自多家银行总行特资部与投行部的反馈，地方法拍市场推进缓慢的根本原因，并非银行对回收残值的犹豫，更不是期待房价在未来某一时间窗口企稳反弹，而在于两个关键阻力：1.司法系统积案严重，执行效率低；2.地方政府普遍担忧加速法拍，将导致区域房价大幅下探，从而影响土地财政与金融稳定，因而在政策层面，保持观望或默许“停滞”状态。房价触底的判断逻辑：核心在租售比。亚洲金融(AsiaFinance)分析认为，房价真正的底部，将由租售比回归基本面来决定。经验上，当租售比回到5%左右(即房价≈20年租金)时，房价下行趋势将趋于结束。正常市场环境下，合理租售比区间在20~25年之间，对应5%~4%的租金回报率。租售比估值逻辑，考虑了个人从成年至退休的大致有效工作年限，以及房屋本身的物理使用周期与维护成本。未来房价能否真正企稳回升，还将取决于三个变量的长期趋势：1.人口结构(出生率、城镇化、迁徙流动性)；2.经济结构(产业分布、收入增长、家庭资产配置倾向)；3.房屋库存压力（新房库存+二手挂牌)。结论：改革窗口与价格恢复预期。若中国在短期内(1年内)启动系统性政治改革，则房价最快有望在5年后触底。但若参考日本经验，即便出现制度优化与市场信心修复，价格中枢回升周期可能需要20至30年。从资本市场角度看，中国房地产已经从“增长逻辑”转向“债务清算逻辑”，未来20年将是结构性出清的关键时期。

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